上海立法為買房人再加保護(hù)傘(2002)
作者：楊春寶律師 來自：法律橋 時(shí)間：2004-12-19 21:27:29 點(diǎn)擊：
| 上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾起幾落又恢復(fù)了活力，上海的買房人也逐漸成熟，上海的房地產(chǎn)立法對(duì)此起到了積極的推動(dòng)作用。近來上海市人大常委會(huì)相繼修訂了《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》，再為買房人加了兩道保險(xiǎn)。
修訂后的《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》將于明年1月1日起施行。該條例將商品房納入條例調(diào)整范圍，也就是說買房人將享有與購(gòu)買其他商品的消費(fèi)者一樣的安全權(quán)、知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、受尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利。條例在規(guī)定消費(fèi)者有權(quán)要求商品的經(jīng)營(yíng)者提供的情況中，特別明確消費(fèi)者對(duì)于商品房的權(quán)屬證明、建筑結(jié)構(gòu)、面積構(gòu)成等擁有知情權(quán)，如果開發(fā)商存在欺詐情形，消費(fèi)者可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條要求"退一賠一"的加倍賠償�！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受該法保護(hù)。購(gòu)買商品住宅顯然是為生活消費(fèi)需要，然而司法、執(zhí)法部門卻一直將商品房、汽車等大宗消費(fèi)排斥在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的調(diào)整范圍之外，，開發(fā)商即使存在欺詐行為，買房人也不能主張雙倍賠償。然而，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)權(quán)益受到侵害的情況呈遞增趨勢(shì)，商品房買賣糾紛成為近幾年消費(fèi)投訴的熱點(diǎn)之一，將商品房納入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》的調(diào)整范圍的呼聲越來越高，繼浙江省率先以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》保護(hù)買房人后，上海也終于修訂了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》，相信此舉能夠有效抑制開發(fā)商的欺詐行為，較好地保護(hù)買房人的合法權(quán)益。 修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》將于明年5月1日起施行。在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記方面，該條例除設(shè)定初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、他項(xiàng)權(quán)利登記外，還新增了預(yù)告登記、臨時(shí)登記、異議登記和更正登記，以更好地保護(hù)買房人的權(quán)利。 所謂預(yù)告登記就是當(dāng)房屋尚未建成時(shí)，當(dāng)事人也可以就預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓、以房屋建設(shè)工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓等情形申請(qǐng)預(yù)告登記。經(jīng)預(yù)告登記后，當(dāng)事人便可取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。通過預(yù)告登記可以杜絕"一女多嫁"現(xiàn)象，如某買房人與開發(fā)商簽訂買賣合同后，由于房?jī)r(jià)上漲，貪利的開發(fā)商又把同一房屋高價(jià)賣給另一購(gòu)買人，雖然前一買房人通過訴訟迫使開發(fā)商雙倍返還定金，但是他失去了這套房子，而開發(fā)商由于賣得高價(jià)，雙倍返還定金后仍然能獲利，這就給利欲熏心的開發(fā)商以可趁之機(jī)，但是如果該前一買房人進(jìn)行了預(yù)告登記，他就取得了優(yōu)先買受該房屋的權(quán)利。 所謂異議登記就是將因繼承、買賣等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的房地產(chǎn)予以異議登記，以警示買房人該房屋有權(quán)利瑕疵，它為保護(hù)真正房地產(chǎn)權(quán)利人提供了登記救濟(jì)的手段，也保護(hù)了買房人的利益。實(shí)施異議登記后，若在法院等部門受理房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議民事訴訟前，申請(qǐng)異議登記，以警示有意向購(gòu)買該房產(chǎn)的買家，買家若視而不見，那么該交易將被視作為惡意交易；若在法院等部門受理爭(zhēng)議后，申請(qǐng)異議登記，則可限制房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。如一買房人購(gòu)買了一套有權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋，因此而陷入訴訟之中，最終該交易行為被法院確認(rèn)無效。實(shí)施異議登記后即可避免這種情形發(fā)生。 臨時(shí)登記進(jìn)一步理順尚未建成房屋的權(quán)利關(guān)系，用法律形式保護(hù)買賣雙方的權(quán)益。而更正登記則為解決登記中的記載錯(cuò)誤而設(shè)定了便捷糾錯(cuò)程序。 |
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首席主持律師：上海楊春寶高級(jí)律師
上海最早的70后高級(jí)律師。入選國(guó)際知名法律媒體China Business Law Journal“100位中國(guó)業(yè)務(wù)優(yōu)秀律師”，榮獲Finance Monthly“2017中國(guó)TMT律師大獎(jiǎng)"，并入圍Finance Monthly“2016中國(guó)公司法律師大獎(jiǎng)”，系A(chǔ)sia Pacific Legal 500和Asia Law Profiles多年推薦律師，中國(guó)貿(mào)促會(huì)/中國(guó)國(guó)際商會(huì)調(diào)解中心調(diào)解員，具有上市公司獨(dú)立董事任職資格、系上海國(guó)有企業(yè)改制法律顧問團(tuán)成員，具有豐富的投資、并購(gòu)法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。[詳細(xì)介紹>>>]
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