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楊律師，你好!
最近我看好了一套房子,價(jià)格、位置都不錯(cuò)，只是此房是當(dāng)?shù)罔F路部門分給職工的公房，該職工已購買了此公房產(chǎn)權(quán)，但沒有我們當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)證明，只有鐵路系統(tǒng)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)證明（據(jù)說鐵路系統(tǒng)正在辦理當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)證明）。我現(xiàn)在想與該職工簽訂一合同，商定先拿出一半的現(xiàn)金買下此房，等當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)證明辦下后再利用公積金貸款付余下的房款然后把當(dāng)?shù)氐姆课莓a(chǎn)權(quán)換成我的產(chǎn)權(quán)（因鐵路系統(tǒng)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)證明不能作為公積金貸款的證明），不知將來萬一出現(xiàn)糾紛時(shí)這合同合不合法？能不能進(jìn)行公證？合同的條款應(yīng)怎樣制定？

答：

我國的房地產(chǎn)管理部門是各地的房產(chǎn)局或房地產(chǎn)管理局，由他們向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證明。但是我國某些系統(tǒng)也會(huì)自行頒發(fā)類似證明，是否有效，需要有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)。你可以先向當(dāng)?shù)?a href=http://www.xabzw.com/shanghai-real-estate-lawyer/ target=_blank>房地產(chǎn)管理部門咨詢該證明的效力。如果鐵路系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)證明是合法的，你們所簽合同依法有效，如果該證明是不合法的，雖然依據(jù)城市房地產(chǎn)法是無效的，但是在辦出當(dāng)?shù)睾戏ǖ漠a(chǎn)權(quán)證后，根據(jù)合同法，該合同依然有效。有關(guān)條款附后，供參考。

城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定： 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

合同法第五十一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

公證機(jī)構(gòu)只對(duì)合法的行為進(jìn)行公證，建議向公證部門說明有關(guān)情況，確認(rèn)賣方確有處分權(quán)。

合同的條款只須將必要條款和你們的真實(shí)意思約定清楚即可，當(dāng)然還要符合當(dāng)?shù)?a href=http://www.xabzw.com/shanghai-real-estate-lawyer/ target=_blank>房地產(chǎn)管理部門的格式要求。

楊春寶律師