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大部分人對于房產拍賣的了解還來自于劉曉慶、賴昌星的官司，作為一種特殊的銷售方式，房產拍賣總是披上法院強制執行的外衣。

被動狀態

2005年1月份，北京昆明湖南路的幾棟別墅樓前，修剪精致的草坪還有幾分翠綠，空蕩蕩的道路不見一個人影。這是東方國際拍賣公司（以下簡稱東方國際）代理拍賣的房產。由于這里臨近四環，距東邊不到4、5公里即可通往中關村、圓明園、上地；西邊的道路通往頤和園、香山風景區。附近湯泉易居同檔次的別墅已經飆升到均價8000元/平米。東方國際業務部的樊自紳說，這7棟別墅是開發商以4760元的起拍價的委托拍賣。

目前房地產拍賣方興未艾。樊自紳介紹，一般的拍賣公司業務分兩塊：資產拍賣（也就是房地產項目）和藝術品拍賣。和世術品拍賣比較，房產項目比較好操作，投入的人員少，風險小。在北京200多家拍賣行中，經營資產拍賣的占80%。

北京現在2.2億平方米的存量房（包括開發商手中的尾房、次新房、二手房、沒賣出去的新盤）。僅此一項，如果按北京的平均房價5000元/平米全部走上拍賣軌跡，這將是一個上萬億元的巨大市場。

但是房產拍賣一直處于被動狀態。拍品主要是法院和金融部門委托的強制拍賣，多是企業的爛尾樓和不良資產房、銀行抵押房、沒收房產。而開發商手中的大量存量房，還沒有大規模地走向拍賣市場。

“主要跟競標者有關。”一位不愿透露姓名的拍賣行經理說，“來拍賣行競標的個人很少，主要是炒房‘低進高出’的投資行為。而普通百姓，甚至很少有人知道房產拍賣這回事。這讓開發商心里沒底。”

這位人士說，房產拍賣不被人知主要是宣傳不到位，一些拍賣行對宣傳不重視。媒體也不感興趣，過分追求看點和轟動效應，除了個別明星拍賣房外，其他的拍賣的報道基本都無聲無息。“個別拍賣行和個人合謀，只在地方小報不起眼處刊登拍賣公告，造成競拍人已經內定的事也有。”廣東信業拍賣有限公司的拍賣師陳一杰說。

還有目前的拍品標的數額巨大，一般的百姓不敢問津。就拿東方國際2005年1月份的拍賣會上，在拍賣的5處房產中，2處是建筑面積2000多萬、起拍價千萬元以上的房產，其中通州的某處山莊是集住店、辦公、娛樂為一體的旅游地產，起拍價接近1500萬。其他5處民宅項目，都是在面積250米以上，起拍價在100萬~400萬以上。

買賣之痛

據陳一杰介紹，開發商把手中的余房束之高閣并對拍賣敬而遠之，主要是心理預期過高。“如果是古董文物藝術品，拍賣價是往上叫的，但是對于房子，肯定比市面上低，因此很多高價房產都流拍。”

如果是法院或金融機構委托拍賣，價格由委托方內定，拍賣公司沒有權力對其指手畫腳。如果第一次流拍后，拍賣公司可發回法院降價，這樣的價格可連續三次調整，如果最后一次再流拍就發回法院不再拍賣。而如果是開發商或者個人拍賣，價錢是雙方協商的結果。由于開發商的預期過高，實際上拍賣公司對價格也無法控制，某個拍賣公司老總表示，他們曾經拍賣過一套房子，由于開發商不肯降價導致多次流拍，直到現在這棟房子還沒有出手。

拍賣的房產比市價的平均值要低10%左右，有的還低20%~30%。中都國際曾拍賣過臨近四環的一處房產，這個地段2000年以后二手房的平均價格是5000元/米以上，個別的還到了6000元/米，而這套戶型不錯的房子起拍價只有4500元/米。2003年初拍賣的劉曉慶在北京、重慶等地的19套住宅中，其中位于北京回龍觀和安惠北里的房產每套的起拍價只有2000元，只是相當于北京市房地產均價5300元/平米的三分之一。這么低的價位對開發商來說是不愿接受的。

雖然一些開發商用拍賣的形式進行清盤，但是對于很多開發商來說，由于大部分房子銷售完了已經把本錢收回來了，沒有資金壓力就不急著把尾房脫手，想尋個高價再賣。媒體曾質疑一些開發商還拿出少量商鋪的“作秀”拍賣，是“哄抬”高價對其房產促銷。

上海和華利盛律師事務所律師楊春寶認為，開發商拍賣存量房可能有兩個原因：一是急著收回現金；二是存在法律糾紛，債權人急于找買家變現。但是參加拍賣的房子周期長，靠拍賣解燃眉之急似乎不太妥當。一般拍賣行舉辦的拍賣會基本是一個月一次，拍賣行對委托方的資質、房屋質量、房產價值等進行調查和評估，另外還有廣告宣傳策劃等活動，一來二去時間就長了，有的長達2、3個月時間才會拍賣，還不包括各種因素導致的流拍。“這對開發商都是不可預期的風險。”楊春寶說。

與開發商盡管時間成本和價格成本過高相比較的，是競拍人的心理預期過低。“一想起拍賣就想到是問題房，想撿個便宜的心理的多的是。買賣雙方的種種差異是房產拍賣最大的障礙。”樊自紳介紹，“來我們公司拍賣的大多數是炒樓的公司，個人競拍的不多。”

沒有群眾基礎造成的另一后果是，中介和投機公司趁機搶走了大量房源。這些公司經常以個人名義混入各大拍賣會，房子到手再以高價位賣出去。由于中介費用是雙方平攤2.5%，而約定俗成的拍賣傭金是雙方各掏5%。如果以一個50萬的房子計算，拍賣費用就達2.5萬。況且很多拍賣還要一次性付清現款等限制，凡此種種讓不明就理的買房人把天平傾向于中介。

交易安全

某拍賣公司的一位副總想起3年前接過最大的一個標的某辦公大樓不寒而栗，“過戶問題很復雜，產權直到現在還沒有理清。”這位不愿透露姓名的副總說，這樣的事在拍賣行多的是，“有時候看人家各種手續齊全，但是接手后才發現一個樓盤抵給4家銀行，或者一個土地多次抵押。這讓拍賣公司為了辦理手續疲于奔命，1年過不完戶的有的是。如果樓賣出去后，大樓的土地出讓金沒交就破產了，只要土地出讓金不交，就永遠過不了戶。”

即使是法院委托拍賣的房產，也不能保證絕對安全。早在1997年的上海曾發生過一件尷尬的事，經法院委托拍賣的房子卻不能過戶，令當時的社會十分震驚。根據法律，通常是房地產項目拍賣后法院應該辦理好各種關系。但是法院事務繁忙，善后事務往往落到拍賣公司身上。而很多拍賣公司面臨的問題是，越是年頭兒長的房產辦理過程越是復雜，過去的樓盤體制不健全，房地產政策混亂，讓鉆營之徒得了空子。“房產的水太深，這里面說不清的事多的是。如果一不小心誤入陷阱，人員、廣告費都白搭不說，對我們的信譽影響極壞。”這位副總表示，作為拍賣公司風險與利潤并存。“過去很多房子‘不干凈’，隨著時間推移，這種情況會越來越少。”

很多拍賣公司表示，盡管拍賣面對的困難重重，拍賣仍然是一種最好的銷售方法。“開發商希望房價越高越好。拍賣公司認為價格高了拍不出去，那人員費用、場地費用、廣告成本都泡了湯。最終雙方會以一個接受的價格拍賣。”再就是房產拿出來接受市場的檢驗，“最終成交的價格比開發商售樓價更接近它的價值。”樊自紳說。

（本文轉載自《地產新聞》2005年3月號）

【本文作者：祖秀麗，來自：法律橋，引用及轉載應注明作者和出處。如需聘請律師，請立即致電楊春寶高級律師：1390 182 6830】

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