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各區縣房地局: 

    為了貫徹實施《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）和國務院修改后的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），現就本市物業管理有關工作提出如下意見，請遵照執行。 
    一、關于業主大會表決事項時建筑面積和人數的確定 
    根據《物權法》第七十六條規定，業主共同決定事項時，業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括以下物業的建筑面積：（1）依法歸全體業主所有的物業；（2）停車庫；（3）配電房；（4）垃圾房；（5）不能單獨辦理產證的其他物業。“建筑物總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。 
    “業主人數”按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。 
    二、關于建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配 
    根據《物權法》第八十條的規定，在前期物業管理期間，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業管理規定》第二十五條、第三十四條的規定執行。 
    業主大會成立后，可以通過管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的，按照《上海市住宅物業管理規定》第二十五條、第三十四條的規定執行。 
    三、關于業主大會議事規則、管理規約的制定和修訂 
    《物權法》施行前制定的《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》的部分條款與《物權法》相關規定相抵觸的，在2007年10月1日之后，應按照《物權法》的規定執行；業委會應當對原《業主大會議事規則》、《業主公約》進行修訂，并在下一次業主大會會議召開時，提交業主大會表決。 
    四、相關工作要求 
    區縣房地產管理部門要加強《物權法》和《條例》的宣傳，做好貫徹實施過程中的銜接工作；要加強對業主大會、業主委員會的指導和監督，增強業主自律意識，完善民主協商機制，幫助其依法履行職責，維護廣大業主的合法權益；要對物業服務企業加強監督管理，推進物業管理市場有序競爭，促進物業服務企業不斷提高服務水平；要傾聽群眾意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題，切實把《物權法》、《條例》的各項規定落到實處。 
    物業服務企業要進一步增強服務意識，提高服務水平，積極配合政府部門做好小區綜合管理工作；要加強物業服務的分類管理，積極推進管理與作業分離的服務模式，不斷提高物業服務滿意度，提升行業的社會聲譽。 
    業主大會、業主委員會要在區縣房地產管理部門、街道辦事處和居民委員會的指導下，建立會議制度、業主接待制度、印章使用制度、檔案管理制度；完善業主大會、業主委員會、業主小組議事決策規則，不斷規范業主自我管理行為；廣大業主要根據《物權法》的規定，依法行使權利、承擔義務，不斷健全業主自我管理、自我約束的機制。 
    五、施行日期 
    本通知自發文之日起施行。

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