無錫市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法
發布機關：無錫市政府 來自：法律橋 發布時間：2007-1-12 12:19:11 點擊：
第一章 總則
第一條 為規范集體建設用地使用權流轉行為，優化土地資源配置，根據《中華人民共和國土地管理法》和《江蘇省土地管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本暫行辦法。
第二條 本市行政區域內城市（鎮）規劃區以外集體建設用地使用權的流轉、城市（鎮）規劃區內存量集體建設用地使用權的流轉（規劃區內經農用地轉為建設用地的必須征收為國有，按國有土地使用權規定辦理）及其監督管理適用本辦法（不包括宅基地）。
第三條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃、城市（鎮）規劃或村莊集鎮規劃，權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的集體所有土地。
本辦法所稱的集體建設用地使用權流轉是指在土地所有權不變的前提下，土地使用權發生轉移、再轉移的行為，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等。
第四條 集體建設用地使用權流轉應當遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。
第五條 市、市（縣）國土資源部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的指導、監督與管理工作。
財政、農林、勞動保障、審計、民政、監察等行政主管部門應當按照各自的職責，對集體經濟組織通過集體建設用地流轉取得收益的管理使用等，加強指導和監督檢查。
第六條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行征收的，集體土地所有者和使用者應當服從。
第七條 集體經濟組織出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織全體會議三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表的同意。
第八條 通過出讓、出租、轉讓、轉租方式取得的集體建設用地，不得用于商品住宅建設開發。
城市（鎮）規劃區內集體存量建設用地用于商業等經營性用途的，必須先征為國有土地。
第九條 土地使用者應當按照市、市（縣）人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。
確需改變土地用途的，應當經土地所有者和土地、規劃行政主管部門同意，報原批準用地的市、市（縣）人民政府批準，并按改變后土地用途的管理規定辦理相關用地手續。
第十條 集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押時，其地面建筑物及其附著物隨之出讓、出租、轉讓、轉租和抵押；地面建筑物及其附著物出讓、出租、轉讓、轉租和抵押時，其占用范圍內的集體建設用地使用權同時出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
第二章 集體建設用地使用權出讓、出租
第十一條 集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價出資（入股），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十二條 集體建設用地使用權確定給單位和個人使用，依法應當由市、市（縣）人民政府批準，由所有者與使用者簽訂書面合同。合同應當載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、土地收益標準及支付方式、雙方權利義務、期限屆滿土地使用權及地上建筑物的處理方法、違約責任等內容。
集體建設用地使用權年限，可以參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定，協商確定，但最高年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。
第十三條 集體建設用地使用權出讓、出租的，按照下列程序辦理：
（一）集體土地所有者和土地使用者持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股（出資）合同、集體土地所有者同意流轉的書面材料等，向土地所在地國土資源部門提出流轉申請；
（二）市、市（縣）國土資源部門依據土地利用總體規劃進行審核，報市、市（縣）人民政府批準。其中，城市（鎮）規劃區內的存量集體建設用地，在報批前，應當先經有關城市規劃主管部門同意；
（三）集體土地所有者按規定繳納各項稅費；
（四）集體土地所有者和土地使用者持出讓金或租金支付憑證、稅費繳納憑證，向市、市（縣）國土資源部門申請辦理土地登記，依法領取土地證書。
第十四條 建設用地使用權出讓、出租必須符合土地節約集約利用要求。集體建設用地使用權出讓、出租后，土地使用者必須按出讓、出租合同約定的土地使用條件、動工開發期限開發土地。
第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目，以及工業性項目等其他具有競投（買）條件的，應當通過土地交易市場以招標、拍賣、掛牌等方式進行流轉。
第十六條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物及其他附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。
原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前一年與集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理相關手續。
第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租
第十七條 集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將通過出讓、出租取得的集體建設用地使用權再轉移的行為。
集體建設用地使用權轉租，是指集體建設用地使用權人將通過出讓、出租取得的集體建設用地使用權出租的行為。
第十八條 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓人（承租人）的權利、義務隨之轉移；集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原集體土地使用權出讓、出租合同。
集體建設用地使用權轉讓年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限；轉租的最高年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十九條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同，向市、市（縣）國土資源部門申請辦理土地變更登記。
第二十條 集體建設用地轉讓必須符合以下條件：
（一）已按照出讓合同約定支付完全部地價款，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同進行開發建設，屬于房屋建設工程的完成總投資額的25%或土地開發總面積超過三分之一以上；
（三）出讓合同約定的其他條件。
轉讓行為發生時，房屋已經建成的，還應持有房屋所有權證書。
第二十一條 有下列情形之一的，集體建設用地不得轉讓：
（一）被依法查封或其他形式限制房地產權利的；
（二）共有集體建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（三）權屬有爭議的；
（四）未按城鎮規劃要求進行開發建設的；
（五）法律、法規禁止轉讓的其他情形。
第四章 集體建設用地使用權抵押
第二十二條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第二十三條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到市、市（縣）國土資源部門辦理抵押登記。
集體建設用地使用權人為農村集體經濟組織的，在辦理抵押登記申請時，應當提供本集體經濟組織全體會議三分之二以上成員或三分之二以上成員代表同意抵押的書面材料。
第二十四條 集體建設用地使用權抵押的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。
第二十五條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第二十六條 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的集體建設用地使用權的，應當提前通知抵押權人并告知受讓人該集體建設用地使用權已抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
第二十七條 抵押人將已出租的集體建設用地使用權抵押的，抵押權實現后，出租合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。抵押人將已抵押的集體土地使用權出租的，抵押權實現后，出租合同對受讓人不具有約束力。
第五章 地價、收益及稅費管理
第二十八條 集體建設用地使用權流轉價格不得低于政府制訂的最低標準。
第二十九條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益，應當主要歸集體土地所有者，市、市（縣）、區人民政府可以收取不超過10%的土地收益。
歸集體土地所有者的土地收益應納入集體資產統一管理，其中60%以上應當專款用于本集體經濟組織成員的社會保障，不得挪作他用。
第三十條 集體建設用地使用權轉讓、出租收益除按規定繳納的稅費外，其余歸原土地使用者所有。
第三十一條 集體建設用地使用權流轉，當事人應按規定繳納有關稅費。
第六章 法律責任
第三十二條 集體建設用地閑置的，市、市（縣）、區國土資源部門應當責令改正；農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任。
第三十三條 違反本辦法第十五條的規定，集體建設用地使用權不實行招標拍賣掛牌等方式公開交易的，流轉行為無效，同時各級國土資源部門應責令改正，對拒不改正的，按有關法律、法規的規定處理。
第三十四條 不按照批準的用途使用集體建設用地的，由市、市（縣）、區國土資源部門責令交還土地，并按規定處罰。
第三十五條 對于擅自侵占、挪用集體建設用地使用權流轉收益的行為，由縣級以上人民政府有關主管部門責令改正，對有關責任人依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條 國家機關工作人員在集體建設用地使用權流轉過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附則
第三十七條 集體建設用地使用權流轉的合同應當使用統一的格式文本。
第三十八條 本辦法自2007年2月1日起施行。
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