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       本所律師近期代理一境外人士在上海新購(gòu)了一套高檔公寓，從2011年1月看房簽署買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)、1月18日簽署正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，直至2011年3月辦理過(guò)戶登記并取得產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)交易恰恰經(jīng)歷了上海頒布實(shí)施有關(guān)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策和房產(chǎn)限購(gòu)政策，現(xiàn)將在新的政策背景下上海房地產(chǎn)交易登記的基本流程及其相關(guān)情況作如下簡(jiǎn)要介紹：

【政策背景】
        根據(jù)上海市人民政府于2011年1月27日發(fā)布的《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知（滬府發(fā)[2011]3號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，上海自2011年1月28日起開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

        根據(jù)上海市人民政府辦公廳于2011年1月31日發(fā)布的《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦發(fā)[2011]6號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，上海自2011年2月1日起正式實(shí)施房產(chǎn)限購(gòu)政策。

【交易登記流程】
        根據(jù)上海市有關(guān)房產(chǎn)限購(gòu)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的規(guī)定和本所律師實(shí)際辦理交易登記的情況，目前上海房地產(chǎn)交易登記的基本流程為：

        1、買(mǎi)方如實(shí)填寫(xiě)《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核對(duì)購(gòu)房人是否屬于限售限購(gòu)范圍并簽署意見(jiàn)和蓋章；
        2、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同（《上海市商品房預(yù)售合同》或《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理公證（如需）；
        3、買(mǎi)方與銀行簽署《貸款抵押合同》（如需）；
        4、買(mǎi)方前往房產(chǎn)所在的區(qū)（縣）交易中心之稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅窗口申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)；

        （1）房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書(shū)；
        （2）新購(gòu)住房的契稅完稅憑證；
        （3）購(gòu)房人的有效身份證明；
        （4）其他有關(guān)書(shū)面證明文件、資料。
        5、提交初核后稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅窗口打印《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，買(mǎi)方向交易中心查詢窗口查詢?cè)�有住房情況，查詢窗口受理后5個(gè)工作日出查詢結(jié)果；
        6、買(mǎi)方將原有住房書(shū)面查詢結(jié)果（原件）交稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅窗口，10個(gè)工作日后稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)審核認(rèn)定結(jié)果向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》；其中，申報(bào)全額繳納房產(chǎn)稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅窗口收齊購(gòu)房人提供的申報(bào)資料后可當(dāng)場(chǎng)向購(gòu)房人簽發(fā)《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》；
        7、除買(mǎi)方需辦理上述有關(guān)申報(bào)房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)外，賣(mài)方需向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理有關(guān)所得稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等納稅申報(bào)手續(xù)；以賣(mài)方為個(gè)人為例，需提交的申報(bào)資料包括：
        （1）《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅自行申報(bào)表》；
        （2）《個(gè)人出售房屋營(yíng)業(yè)稅申報(bào)表》；
        （3）《土地增值稅申報(bào)表》；
        （4）《代開(kāi)〈銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開(kāi)）〉申請(qǐng)表》；
        （5）涉及車(chē)位等非居住用房，還需提供有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告《房地產(chǎn)市場(chǎng)詢價(jià)單》和《非居住用房出售情況承諾書(shū)》。
        8、買(mǎi)賣(mài)雙方申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記（如需），除了按照《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》規(guī)定提交基本資料外，上海房產(chǎn)限購(gòu)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策施行后需提交的特別資料包括：
        （1）《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》，境外人士則需《境外個(gè)人購(gòu)房承諾書(shū)》；
        （2）有關(guān)原有住房信息查詢情況的《查詢結(jié)果》；
        （3）《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》；
        （4）購(gòu)房人家庭成員戶口簿、結(jié)婚證等證明材料；
        （5）對(duì)于符合限購(gòu)一套住房的非本市戶籍居民，需提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。
        9、區(qū)（縣）交易中心查驗(yàn)資料，對(duì)符合受理登記規(guī)定條件的出具《房地產(chǎn)登記收件收據(jù)》，對(duì)不符合受理登記規(guī)定條件的則出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》；
        10、依法領(lǐng)取《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》并按約定辦理交房手續(xù)。

【相關(guān)問(wèn)題】
        1、根據(jù)上海限購(gòu)政策，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。因此，作為房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人均應(yīng)在簽訂意向書(shū)或買(mǎi)賣(mài)合同之前對(duì)該項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)交易是否存在轉(zhuǎn)讓登記之限制作適當(dāng)?shù)恼{(diào)查和確認(rèn)，必要時(shí)在相關(guān)合同中約定因?yàn)橘Y料申報(bào)不實(shí)或者違反限購(gòu)政策而不能登記所導(dǎo)致的違約責(zé)任及其后續(xù)合同解除等處理所明確的約定。
        2、根據(jù)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，交易當(dāng)事人須憑地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的認(rèn)定結(jié)果文書(shū)，向登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)登記；不能提供的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)登記。因此，作為房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方當(dāng)事人亦有必要在簽訂合同之前對(duì)購(gòu)房人是否需要繳納房產(chǎn)稅、計(jì)稅依據(jù)及其適用稅率、是否符合減免條件等作適當(dāng)?shù)拇_認(rèn)，以避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。
        3、另外需要注意的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)簽發(fā)的《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》中載明的是“年度應(yīng)納房產(chǎn)稅”的數(shù)額，由于房產(chǎn)稅稅款是自取得房屋產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算，按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額，因此購(gòu)房人需要在取得產(chǎn)權(quán)證之后在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅窗口予以備案由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定當(dāng)年度實(shí)際應(yīng)納稅額，隨后在每年的12月31日前自行申報(bào)繳納稅款即可。

【本文作者：和華利盛律師事務(wù)所謝同春，來(lái)自：法律橋，引用及轉(zhuǎn)載應(yīng)注明作者和出處。如需聘請(qǐng)律師，請(qǐng)立即致電楊春寶高級(jí)律師：1390 182 6830】

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