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【案情簡(jiǎn)介】
       2003年10月1日，張某與A公司簽訂一份《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議A”），張某向A公司購(gòu)買一套房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房產(chǎn)”），購(gòu)房款100萬(wàn)元，張某在簽訂協(xié)議后10天內(nèi)付清房款，但未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
       2006年7月2日，張某與唐某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議B”），約定：張某將其從A公司購(gòu)買的系爭(zhēng)房屋以150萬(wàn)元的價(jià)格出售給唐某，協(xié)議生效后先付80%即120萬(wàn)元，房產(chǎn)證辦結(jié)后付清余款，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶稅費(fèi)均由張某負(fù)擔(dān)。同日，雙方又簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定將協(xié)議A中張某的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給唐某。        2007年5月，張某取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證書，但因房屋漲價(jià)，張某不愿意將系爭(zhēng)房屋出售給唐某，與唐某多次溝通無(wú)果后向法院起訴，要求：1、判令協(xié)議B無(wú)效；2、唐某返還房屋，并支付2007年1月1日之后的每月租金1000元。

【法院判決】
       原審法院認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取房地產(chǎn)證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。張某在未取得房產(chǎn)證的情形下將房屋轉(zhuǎn)讓給被告唐某，違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同，雙方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。在本案中，原告張某過(guò)錯(cuò)大于被告，對(duì)于原告要求被告在此期間居住的費(fèi)用應(yīng)不再支持。至于其他損失，雙方可另行協(xié)商或另案起訴。
       唐某不服該判決上訴，二審法院審理后認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”這里所說(shuō)的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”顯然指的是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有即交付行為，因此，該法第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)，即物權(quán)。而合同所確立的是債權(quán)，不屬于物權(quán)行為，動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實(shí)，才是物權(quán)行為。一審法院依據(jù)規(guī)范物權(quán)行為的法律判定債權(quán)行為無(wú)效，是很不妥當(dāng)?shù)摹９蚀耍�二審法院判決撤銷一審判決，改判駁回張某的訴訟請(qǐng)求。

【案件分析】
       關(guān)于合同的效力，合同法第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同法司法解釋（二）第14條進(jìn)一步規(guī)定：合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)該問(wèn)題，最高院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》又指出：人民法院應(yīng)注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。在立法取向上，法院傾向于維護(hù)交易安全，強(qiáng)調(diào)慎重認(rèn)定合同效力。
       結(jié)合上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，本案（或類似案例）的關(guān)鍵點(diǎn)在于：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第（六）項(xiàng)有關(guān)“未依法登記領(lǐng)取房地產(chǎn)證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”是效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定？但遺憾的是，本案二審法院未對(duì)此作出認(rèn)定，其“本院認(rèn)為”部分說(shuō)理性不夠。
       筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》屬國(guó)家管理性法律規(guī)范，其中第38條第（六）項(xiàng)規(guī)定中確定不得轉(zhuǎn)讓的房屋一般應(yīng)當(dāng)是指自始不能辦理權(quán)屬登記的房屋，主要是針對(duì)那些不認(rèn)定無(wú)效即不能達(dá)到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會(huì)損害國(guó)家、集體、他人及社會(huì)公共利益的買賣合同。其設(shè)置的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)人尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和實(shí)際變動(dòng)行為的一種限制，而不必然產(chǎn)生否定房屋買賣合同的效力。在本案中，張某在訂立合同時(shí)雖然沒(méi)有取得物權(quán)，但其認(rèn)為之后一定能夠取得，而唐某也相信其之后一定能夠取得，雙方當(dāng)事人以合同方式設(shè)立這種物權(quán)的期待權(quán)亦即債權(quán)，并不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)然不能認(rèn)為其無(wú)效。張某在簽訂出賣合同之后若實(shí)際上沒(méi)有取得物權(quán)，使得唐某無(wú)法取得所期待的物權(quán)，張某則構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約的張某以主張合同無(wú)效的方式掩蓋自己的違約行為，是不誠(chéng)實(shí)的，也是不公平的。

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