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關于印發《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》的通知
滬房管規范市[2012]5號
各區縣住房保障房屋管理局、市房地產估價師協會、各房地產估價機構: 
　　現將《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》印發給你們，請認真按照執行。執行中遇到的有關情況和問題，請及時反饋我局。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年三月五日
 
上海市國有土地上房屋征收評估管理規定
 
第一章 總則
　　第一條（制定依據）
　　為規范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人的合法權益，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。
　　第二條（適用范圍）
　　在本市行政區域范圍內國有土地上進行房屋征收評估活動，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本規定。
　 第三條（原則）
　　房地產價格評估機構（以下簡稱估價機構）、注冊房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
　　任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
　　第四條（管理部門）
　　上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）負責本市國有土地上房屋征收評估活動的監督管理。區、縣住房保障和房屋管理局（以下簡稱區縣住房保障房屋管理局）負責所轄區域范圍內國有土地上房屋征收評估活動的監督管理。
　　第五條（估價專家委員會）
　　上海市房地產估價師協會（以下簡稱市估價師協會）組建估價專家委員會。估價專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律、造價等方面的專家組成，負責評估技術指導，對專家隊伍進行管理，對房地產評估報告組織專家組進行鑒定。
　　第六條（資格條件）
　　從事房屋征收評估的估價機構，應當具有估價機構一級、二級、三級資質等級，但三級資質在暫定期內的除外。
　　估價機構應當具有與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師和輔助人員。
　　第七條（估價機構數量）
　　同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家或者兩家以上估價機構共同承擔。
 
第二章 估價機構的確定
　　第八條（項目發布）
　　房屋征收決定公告公布后，房屋征收部門應當將房屋征收評估項目在市估價師協會網站上發布。發布內容應當包含房屋征收評估項目名稱、四至范圍、征收房屋大致戶數及建筑面積，完成評估時限、需要估價機構數量、估價機構擁有注冊房地產估價師數量，以及估價機構報名的起止時間、地點、聯系方式和應當提交的資料等，報名起止時間應當不少于3個工作日。
　　第九條（估價機構報名）
　　房屋征收部門應當向自愿報名的估價機構出具回執，并將經審核符合條件的估價機構名單在房屋征收范圍內張貼公示。對于經審核不符合條件的估價機構，應當書面告知并說明原因。
 　 第十條（估價機構確定）
　　房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人在5個工作日內，在張貼公示的估價機構名單中協商選定估價機構。
　　協商不成的，房屋征收部門應當組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的估價機構名單中進行投票，按照簡單多數的原則，以得票數多少的順位確定估價機構，也可以采取搖號、抽簽等隨機方式確定估價機構。
　　房屋征收部門應當將確定的估價機構名單在房屋征收范圍內和市估價師協會網站上予以公告。
　　估價機構的確定，房屋征收部門可以邀請公證機關對估價機構的確定過程和結果進行公證。
　　區縣住房保障房屋管理局在估價機構確定過程中，可以邀請區縣監察部門、街道辦事處等共同監督。
　　第十一條（禁止行為）
　　估價機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
　　估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
 
第三章 評估工作的開展
　　第十二條（評估委托）
　　估價機構確定后，由房屋征收部門作為委托人，向估價機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
　　房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、受托估價機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。
　　房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：
　　（一）委托人和估價機構的基本情況；
　　（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；
　　（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
　　（四）委托人應當提供的評估所需資料；
　�。ㄎ澹┰u估過程中雙方的權利和義務；
　　（六）評估費用及收取方式；
　�。ㄆ撸┰u估報告交付時間、方式；
　�。ò耍┻`約責任；
　�。ň牛┙鉀Q爭議的方法；
　�。ㄊ�）其他需要載明的事項。
　　第十三條（房屋調查結果的提供）
　　房屋征收評估前，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，明確評估對象。評估對象的設定應當全面、客觀，準確、真實。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布。
　　房屋征收部門應當向受托的估價機構提供征收范圍內經公布的房屋調查結果，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑物、構筑物的認定、處理結果情況。
　　第十四條（房屋性質、用途和建筑面積認定原則）
　　對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書與房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。
　　對于未經登記的建筑物和構筑物，由區縣人民政府組織有關部門進行調查、認定和處理。
　　對于落政房屋、公有住房、代管房產等房屋的性質、用途、建筑面積的認定，按照相關規定處理。
 　 第十五條（制定評估工作方案與協調）
　　房屋征收評估委托合同簽訂后，估價機構應當制定評估工作方案，并送房屋征收部門備案。
　　同一征收項目由兩家或者兩家以上估價機構承擔的，應當共同協商確定一家估價機構為牽頭單位；協商不成的，由房屋征收部門指定。牽頭單位確定后應當在市估價師協會網站上公告。牽頭單位應當組織相關估價機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一評估標準和評估工作方案。相關估價機構應當按照統一的評估標準和評估工作方案開展評估。
　　第十六條（現場查勘）
　　估價機構應當指派與評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師和輔助人員對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人、公有房屋承租人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。
　　被征收人、公有房屋承租人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
　　估價機構應當將指派的注冊房地產估價師及輔助人員的名單報市估價師協會備案。
 　 第十七條（不配合評估的處理）
　　被征收人、公有房屋承租人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，房屋征收部門應當請無利害關系的第三人見證，估價機構應當在評估報告中說明有關情況。
　　在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關資料的，估價機構應當在評估報告中說明有關情況。
　　被征收人、公有房屋承租人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，估價機構可參照被征收房屋同區域、同建筑類型的房屋進行評估。
　　第十八條（評估目的）
　　被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
　　用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。
 　 第十九條（評估時點）
　　被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
　　第二十條（價值定義）
　　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
　　前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
　　第二十一條（產權調換房屋價格確定）
　　除本市對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當由按照本規定第十條規定已確定的估價機構評估確定用于產權調換房屋的市場價值。
　　第二十二條（評估方法）
　　注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
　　被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
　　前款被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構、占地面積等相同或者相似的房地產。
　　被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
　　有條件同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
　　第二十三條（評估考慮因素）
　　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
　　第二十四條（其他補償的評估）
　　被征收房屋室內裝飾裝修價值，以及機器設備、物資等搬遷和安裝費用等的補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托估價機構通過評估確定。無法恢復使用設備價值的補償，以及被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失補償超過被征收房屋評估價值10%的，應當委托估價機構通過評估確定。
　　前款需要委托估價機構通過評估確定的，房屋征收部門應當與估價機構簽訂委托合同。
　　按照本條第二款評估的，估價機構可以出具分項的評估報告，分項評估報告的結果應當納入評估報告。
　　第二十五條（評估結果計價單位）
　　房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
　　第二十六條（評估技術標準）
　　估價機構應當按照《房地產估價規范》及本市國有土地上房屋征收評估技術規范的有關規定，進行房屋征收評估。
　 第二十七條（評估成果用途）
　　房屋征收評估報告只作為房屋征收補償的依據，不得用作其他用途。
 
第四章 評估報告和異議處理
　　第二十八條（公示及咨詢）
　　估價機構應當按照委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公示，公示時間不少于7日。
　　公示期間，估價機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果現場解釋。存在錯誤的，估價機構應當修正。
　　第二十九條（評估報告）
　　分戶初步評估結果公示期滿后，估價機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶評估報告。
　　分戶的初步評估結果、整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋估價機構公章。不得以印章代替簽字。
　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的估價機構應當向其作出解釋和說明。
　　第三十條（報告備案與資料歸檔）
　　本市逐步實行評估報告網上備案，并納入房地產市場信息系統。評估報告備案管理辦法另行制定。
　　房屋征收評估業務完成后，估價機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
　　第三十一條（復核評估與鑒定申請）
　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向出具評估報告的估價機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
　　估價機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當收回原評估報告，重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對估價機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向估價專家委員會申請鑒定。
　　房屋征收部門申請區縣人民政府作出補償決定前，評估報告或者復核結果未經估價專家委員會鑒定的，房屋征收部門應當向估價專家委員會申請鑒定，并將鑒定結果作為申請的依據。
　　第三十二條（專家鑒定）
　　估價專家委員會應當選派專家組成專家組進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。
　　估價專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
　　經估價專家委員會鑒定，評估報告合法、規范、合理的，應當維持評估報告；評估報告存在不合法或者不規范或者不合理的，出具評估報告的估價機構應當改正，重新出具評估報告。
　 第三十三條（協助鑒定）
　　房屋征收評估鑒定過程中，估價機構應當按照估價專家委員會要求，及時提交評估報告及相關材料，并就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
　　第三十四條（評估和鑒定收費）
　　房屋征收評估費用由委托人承擔。復核評估不收費。
　　鑒定費用由申請人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由估價機構承擔。
　　房屋征收評估、鑒定費用按照規定的收費標準執行。房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷與安裝費用，無法恢復使用設備價值，停產停業損失等補償的評估費用，以及房屋征收預評估、其他目的評估與咨詢等評估費用或者咨詢費用，由委托人與估價機構協商確定。
 
第五章 其他目的的評估和咨詢
　　第三十五條（房屋征收預評估）
　　房屋征收決定作出前，相關部門可以委托估價機構開展房屋征收預評估。房屋征收預評估包括：擬征收范圍內的人員及被征收房屋基本情況摸底調查，預估被征收房屋市場價值、產權調換房屋價值等。
　　房屋征收預評估中的被征收房屋摸底調查不能替代本規定第十三條第一款房屋調查登記工作；預評估報告不能替代被征收房屋的分戶初步評估報告、整體評估報告和分戶報告。
　　第三十六條（其他目的評估與咨詢）
　　估價機構可以接受房屋征收部門和其他相關部門的委托，進行房屋調查登記、開展區片類似房地產市場價格評估、參與社會穩定風險評估以及房屋征收核實等工作。
　　估價機構可運用計算機信息系統，結合評估項目實際，使用批量評估技術進行區片類似房地產市場價格評估和房產稅稅基評估。
 
第六章 法律責任
　　第三十七條（估價機構的責任）
　　估價機構或者注冊房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對估價機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對注冊房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第三十八條（其他違法違規行為）
　　估價機構或者注冊房地產估價師有下列行為之一的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》規定處罰：
　�。ㄒ唬┺D讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務的；
　　（二）分戶的初步評估結果、整體評估報告和分戶評估報告存在未經兩名以上注冊房地產估價師簽字、未加蓋估價機構公章、以印章代替簽字等違反規定的；
　　（三）違反房地產估價規范的；
　�。ㄋ模┎扇∮�合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務的；
　�。ㄎ澹┏�法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，對外提供評估活動中獲知的當事人的商業秘密和業務資料的；
　　（六）在房屋征收評估過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外其他利益的；
　�。ㄆ撸�法律、法規、規章禁止的其他行為。
 
第七章 附則
　　第三十九條（交易登記資料查閱）
　　市和各區縣房地產交易中心應當為估價機構查閱房地產交易登記資料提供便利。
　　第四十條（施行時間）
　　本規定自2012年4月5日起施行，有效期至2016年12月31日止。