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【案情簡介】
       張某（賣方）與沈某、姜某（買方）于2009年10月24日簽訂《房屋轉讓合同》一份，約定：買方向賣方購買某學區房；房屋轉讓價格為 266萬元，買方于2009年10月30日前支付房款首付款80萬元進入中介在銀行的監管賬戶，待雙方資料齊全由銀行一次性放款給賣方。余款186萬元買方做商業貸款，待賣方的房屋過戶至買方名下三個工作日內，由銀行放款給賣方。余款6萬元，甲乙雙方房屋交割完畢后由銀行一次性放款給賣方。賣方房屋過戶至買方名下20天內，賣方將房屋交付給買方。
       合同簽訂后，買方依約將購房款支付進入監管賬戶。2009年12月19日雙方當事人交接了房屋，賣方在該日提出要求買方支付物業維修基金。房屋交接后，買方提出，房屋的陽光房漏水、下水道堵塞、房屋電線線路圖沒有交接、賣方的戶口未遷移，要求賣方將上述事項處理完畢后再支付尾款。雙方產生爭議，遂成訴訟。2011年12月12日，賣方向法院提起訴訟，請求判令立即支付購房余款6萬元并支付利息等。
       一審過程中的爭議焦點是雙方對尾款6萬元的支付條件產生爭議：賣方認為該款項應當于房屋交接后支付，買方則認為由于房屋中存在瑕疵，應當于所有問題處理完畢后再支付。一審法院認為，根據雙方合同約定，“余款6萬元，甲乙雙方房屋交割完畢后由銀行一次性放款給賣方”。對于“房屋交割完畢”的內容雙方理解有差異，但結合前面二筆房款的支付條件，第一筆是“首付款”，第二筆是“過戶”，應認為第三筆款項的支付條件為“房屋交接”更符合該條款的真實意思，故對賣方要求買方支付尾款6萬元及其利息的請求予以支持。
       買方不服一審判決，提出上訴稱：1、被上訴人直至今日尚未完成戶口遷移的義務，顯然并未完成房屋交割義務，一審法院認定被上訴人完成“房屋交接”有悖事實，有違合同約定。房屋交割完畢的要求不僅包含交房，還包括賣方結清水電費、物業費、遷出戶口等。2、被上訴人拒不遷移戶口的行為，直接導致了上訴人購房根本目的無法實現。3、從現有司法實踐來看，要求被上訴人遷出戶口不具有可訴性，公安機關也無法強制性遷移原房東的戶口，上訴人暫緩支付6萬元尾款，已是自力救助濟的唯一途徑。4、本案所涉房屋裝修存在質量問題，在被上訴人解決房屋裝修問題前，上訴人有權暫緩支付房屋尾款。
       二審法院審理認為：原審法院根據日常生活經驗，以其對有關條款含意的理解，結合協議中前后條款的內容進行分析，認為“房屋交割完畢”應解釋為“房屋交接”更符合該條款的真實意思，戶口遷移不能作為尾款6萬元的支付條件，基本合理。同時，雙方間轉讓的房屋雖然包括了內部裝修，但買方提出的關于房屋裝修本身存在的一些瑕疵并不能成為其拒不支付房屋轉讓款的理由。遂作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

       【律師點評】
       本案發生的根本原因是由于雙方在房屋買賣合同中沒有明確約定戶口遷出作為支付購房尾款的條件，也沒有約定具體的違約責任（包括損失賠償的計算方法），從而導致在救濟上的被動。根據上海高級人民法院的指導精神，戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強制遷移戶口；而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔違約損害賠償。
        在房屋買賣過程中，戶口遷移不僅影響房屋再轉讓，還可能影響買方入戶和子女入學。對于后者，上海最新的戶口管理政策已經調整，可以對同一房屋進行分戶處理而解決。但對于前者等問題，仍需謹慎防范和應對：
       1、簽約前注意審查賣方的戶口本，必要時到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍狀況；
        2、在戶口轉移的時間，盡可能要求并約定在產權過戶而非交房之前賣方遷出戶口，防止戶口在房屋過戶后因為各種原因不能及時遷出給買方造成的影響；
       3、約定詳備的戶口遷移條款，包括預留購房尾款并約定賣方拒不遷出的違約責任，必要時可約定由于賣方拒不遷出達到一定條件從而導致合同目的不能實現情形下買方有權解除買賣合同。
       如下戶口遷移條款可供參考：“出賣人應在房屋產權過戶前向該房屋所在地的公安派出機構辦妥原有戶口的遷出手續。買受人預留購房款___萬元待出賣人按約定遷出原有戶口并提供相關證明后三日內予以支付。若出賣人未按約定遷出全部戶口的，則每逾期一日由出賣人按照總購房款的日萬分之五支付違約金給買受人，同時買受人有權暫緩辦理房屋產權過戶手續。如果出賣人逾期超過___天仍未辦妥戶口遷出手續，應視為買受人無法實現合同目的，買受人有權經書面通知出賣人而解除買賣合同（有關違約損害賠償責任參照主合同第十條的約定適用和處理），雙方另行協商一致繼續進行房屋產權過戶手續的除外。”

【本文作者：謝同春，來自：法律橋，引用及轉載應注明作者和出處。如需聘請律師，請立即致電楊春寶高級律師：1390 182 6830】

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