如何保護租賃權？

楊律師：

我愛人98年在一個商場承租一個鋪面,預交了一年的租金和一定的押金,租期未滿該商場就因欠A公司債而被A公司訴至B法院,B法院查封了商場,是我們與商場的租賃合同事實中止,緊接著,B法院并未處置該商場的財產權,而僅對商場的經營權進行拍賣,拍賣公告出來后,我向B法院提出異議指出:我與商場有合法的租賃合同,且未到期,因此在租賃期間我對我承租的鋪面有合法的經營權,而現在法院對商場的整體經營權拍賣,侵害了我的合法權益,因此法院應該從拍賣款項中優先退還我多交的租金和押金.異議提出后,B法院在未做出任何答復的情況下,將拍賣款中大部分交給了A公司抵償商場欠A公司債務,對此行為我再次提出異議認為:B法院做法明顯違反法律規定,要求其改正錯誤,并承擔我的損失.B法院接到異議后只是口頭答復我說:剩下的拍賣款足夠清償你的租金和押金,讓我等候處理.出于對人民法院的信任,我等了,可這一等就是一年半,2000年我再次向B法院提出返還錢款的要求,這時他們又給我一個截然不同的答復:讓我重新起訴商場,對租賃合同中止這一事實進行法律確權.當時我提出意見認為:我作為案件的案外人對執行提出異議,法院應首先對我的異議給個明確答復,如果異議不成立,我在采取別的措施,可現在兩年過去了,不但沒對我的異議答復,反而讓我另案起訴,這也明顯不符合規定.可B法院根本不理睬我的異議,為了盡快結案,我委曲求全,在C法院(管轄權)起訴商場并勝訴,可在C法院法官執行時,B法院帳上剩余的拍賣款居然不夠了,B法院法官只給我返還了一半左右的錢,卻并沒有書面通知我這樣分是怎樣的一個比例和為什么有這樣的比例。

1、我提出異議是否正確，因為我查不到拍賣經營權的有關規定。

2、我是否有優先受償權

3、B法院的做法是否違法？？

4、C法院的執行工作無法進行下去，我該怎么辦？？

北大法律信息網網友

北大法律信息網網友：

1、你提出異議完全正確，根據建設部《城市房屋租賃管理辦法 》第十一條，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。更何況其只是拍賣經營權？即使其整體拍賣，也不應侵害你的租賃權。

2、在你的租賃權被迫終止的情況下，應當首先賠償你的損失。當然這并不是法律意義上的優先受償權，因為法律意義上的優先受償權是針對幾種特定情形而賦予的法定的權利。

3、根據以上分析，B法院做法顯然違法。

4、可以根據《國家賠償法》第31條請求國家賠償。

楊春寶 律師