經(jīng)濟適用房的法律適用

律師您好：

我于2000年10月與某公司簽定協(xié)議如下：

協(xié)議書：方圓公司在塔河縣建設(shè)住宅樓一棟，與購房人達成如下協(xié)議：

一、購買一層門市，每戶預交13萬，由方圓公司出具收款收據(jù)。

二、購買二層以上住宅樓，每戶預交3萬，由方圓公司出具收款收據(jù)。

三、方圓公司承諾樓房于2001年10月30日交付使用。

四、購房人于樓房交付前補交剩余款項，并辦理由齊齊哈爾鐵路分局加格達奇房地產(chǎn)管理所簽發(fā)的房證、產(chǎn)權(quán)證和發(fā)票。

雙方簽字，蓋章。

竣工后，我得知該房只能辦理由齊齊哈爾鐵路分局加格達奇房地產(chǎn)管理所簽發(fā)的房屋使用憑證，整棟樓房只有一個大產(chǎn)權(quán)證，因此我要求退房遭拒絕。當我想以商品房相關(guān)法律向開發(fā)商交涉時，又得知該住宅屬經(jīng)濟適用房，但購房協(xié)議書中并沒有說明，售房時只宣傳說是商品房。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售，應(yīng)當符合下列條件：........（四）、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

《合同法》中規(guī)定：“違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的”合同無效。

《城市商品房預銷售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。”

而開發(fā)商并沒有辦理商品房或經(jīng)濟適用房預售許可證，理由是當?shù)卣块T并沒有強制要求開發(fā)企業(yè)辦理上述證明。我想以上述兩個法律為依據(jù)，要求退回預交款。

請問：1、商品房和經(jīng)濟適用房所適用的法律一樣嗎？如果不一樣，請問經(jīng)濟適用房適用哪個部門的哪個法律？2、我所依據(jù)的法律合適嗎？能不能退還預售款？3、協(xié)議書中對房屋性質(zhì)沒有說明，法院能否認定按購房人的意愿解釋？

          以上問題還請您在百忙之中給予答復。

 

經(jīng)濟適用房是各地政府為解決中低收入家庭的居住困難而采取扶持開發(fā)的房屋，只能銷售給特定對象。而你所購買房屋是面向公眾銷售的，并不限定對象，因此應(yīng)視為一般商品房銷售。而商品房的開發(fā)是要經(jīng)特別批準的，并不是隨意開發(fā)的，有關(guān)法律法規(guī)對此均有專門規(guī)定，你引用的是其中一部分。如果其開發(fā)行為本身是違法的，或者其銷售行為是違法的，你均可以主張無效，要求退還房款。法院在認定有關(guān)合同性質(zhì)時會綜合考慮合同的各種因素，依法作出判決。