問(wèn)： 我與一房地產(chǎn)公司簽訂一份購(gòu)營(yíng)業(yè)房合同，總房款53萬(wàn)元，合同中約定96年12月30日前辦理產(chǎn)權(quán)證，但未具體約定違約責(zé)任，后因房地產(chǎn)公司違約：6年半多時(shí)間未給辦理產(chǎn)權(quán)證，因無(wú)產(chǎn)權(quán)證失去了升值3倍多轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)房的機(jī)會(huì)，現(xiàn)房地產(chǎn)公司剛剛給辦了產(chǎn)權(quán)證，但現(xiàn)在因市場(chǎng)房?jī)r(jià)的貶值原價(jià)不值，因此我起訴房地產(chǎn)公司，是根據(jù)<<最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>>第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。我就參照中國(guó)人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)[1996]156號(hào)《關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬(wàn)分之四計(jì)算。（53萬(wàn)乘以萬(wàn)分之四乘以6.5年乘以365天=51萬(wàn)元），因此我向法院要求被告賠償違約金50萬(wàn)元，現(xiàn)查資料發(fā)現(xiàn)日萬(wàn)分之四的標(biāo)準(zhǔn)于2000年11月已失效，只能按現(xiàn)銀行逾期利息萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算，這樣的話(huà)我只能要求賠償26萬(wàn)多，但我起訴狀交法院了，馬上就要審理了，請(qǐng)問(wèn)：我可否以《合同法》一百一十三條之規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。也就是說(shuō)如果被告履行了合同約定義務(wù)--辦了產(chǎn)權(quán)證，我的營(yíng)業(yè)房已經(jīng)以原價(jià)3倍賣(mài)出去了獲取利潤(rùn)100多萬(wàn)，因此由于被告的違約使我利益嚴(yán)重?fù)p失，理應(yīng)被告賠償50萬(wàn)元，但此條合同法當(dāng)中補(bǔ)充部分規(guī)定："但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失"使我很難理解？我該怎么辦？另外是否可用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任？謝謝！

答： 合同法第113條的規(guī)定在本案中可以理解為：利息損失是發(fā)展商能夠預(yù)見(jiàn)的，而房屋增值，特別是增值的幅度是不能預(yù)見(jiàn)的。因此，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)賠償你的利息損失。對(duì)于利息損失的計(jì)算方法，最高人民法院的司法解釋也已規(guī)定：合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因?yàn)槟銈儧](méi)有約定違約責(zé)任，你的損失數(shù)額也難以確定，因此，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。不過(guò)利息的計(jì)算方法不應(yīng)當(dāng)按過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)或者現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計(jì)算，這樣必然對(duì)某一方不利，根據(jù)司法實(shí)踐，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)人民銀行的利率調(diào)整分階段計(jì)算。最高人民法院院的司法解釋已經(jīng)明確了適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的幾種情形，即：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；（三）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。你的情況不屬于這五種情形之一，不能適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。(上海市浩華律師事務(wù)所 楊春寶律師)

（本文原載于法治頻道2003年8月15日，網(wǎng)址：http://news.xinhuanet.com/legal/2003-08/15/content_1028559.htm）