【案情簡(jiǎn)介】
       張某（賣(mài)方）與沈某、姜某（買(mǎi)方）于2009年10月24日簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定：買(mǎi)方向賣(mài)方購(gòu)買(mǎi)某學(xué)區(qū)房；房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 266萬(wàn)元，買(mǎi)方于2009年10月30日前支付房款首付款80萬(wàn)元進(jìn)入中介在銀行的監(jiān)管賬戶(hù)，待雙方資料齊全由銀行一次性放款給賣(mài)方。余款186萬(wàn)元買(mǎi)方做商業(yè)貸款，待賣(mài)方的房屋過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下三個(gè)工作日內(nèi)，由銀行放款給賣(mài)方。余款6萬(wàn)元，甲乙雙方房屋交割完畢后由銀行一次性放款給賣(mài)方。賣(mài)方房屋過(guò)戶(hù)至買(mǎi)方名下20天內(nèi)，賣(mài)方將房屋交付給買(mǎi)方。
       合同簽訂后，買(mǎi)方依約將購(gòu)房款支付進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)。2009年12月19日雙方當(dāng)事人交接了房屋，賣(mài)方在該日提出要求買(mǎi)方支付物業(yè)維修基金。房屋交接后，買(mǎi)方提出，房屋的陽(yáng)光房漏水、下水道堵塞、房屋電線(xiàn)線(xiàn)路圖沒(méi)有交接、賣(mài)方的戶(hù)口未遷移，要求賣(mài)方將上述事項(xiàng)處理完畢后再支付尾款。雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，遂成訴訟。2011年12月12日，賣(mài)方向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令立即支付購(gòu)房余款6萬(wàn)元并支付利息等。
       一審過(guò)程中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是雙方對(duì)尾款6萬(wàn)元的支付條件產(chǎn)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為該款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于房屋交接后支付，買(mǎi)方則認(rèn)為由于房屋中存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)于所有問(wèn)題處理完畢后再支付。一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定，“余款6萬(wàn)元，甲乙雙方房屋交割完畢后由銀行一次性放款給賣(mài)方”。對(duì)于“房屋交割完畢”的內(nèi)容雙方理解有差異，但結(jié)合前面二筆房款的支付條件，第一筆是“首付款”，第二筆是“過(guò)戶(hù)”，應(yīng)認(rèn)為第三筆款項(xiàng)的支付條件為“房屋交接”更符合該條款的真實(shí)意思，故對(duì)賣(mài)方要求買(mǎi)方支付尾款6萬(wàn)元及其利息的請(qǐng)求予以支持。
       買(mǎi)方不服一審判決，提出上訴稱(chēng)：1、被上訴人直至今日尚未完成戶(hù)口遷移的義務(wù)，顯然并未完成房屋交割義務(wù)，一審法院認(rèn)定被上訴人完成“房屋交接”有悖事實(shí)，有違合同約定。房屋交割完畢的要求不僅包含交房，還包括賣(mài)方結(jié)清水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、遷出戶(hù)口等。2、被上訴人拒不遷移戶(hù)口的行為，直接導(dǎo)致了上訴人購(gòu)房根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。3、從現(xiàn)有司法實(shí)踐來(lái)看，要求被上訴人遷出戶(hù)口不具有可訴性，公安機(jī)關(guān)也無(wú)法強(qiáng)制性遷移原房東的戶(hù)口，上訴人暫緩支付6萬(wàn)元尾款，已是自力救助濟(jì)的唯一途徑。4、本案所涉房屋裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，在被上訴人解決房屋裝修問(wèn)題前，上訴人有權(quán)暫緩支付房屋尾款。
       二審法院審理認(rèn)為：原審法院根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，以其對(duì)有關(guān)條款含意的理解，結(jié)合協(xié)議中前后條款的內(nèi)容進(jìn)行分析，認(rèn)為“房屋交割完畢”應(yīng)解釋為“房屋交接”更符合該條款的真實(shí)意思，戶(hù)口遷移不能作為尾款6萬(wàn)元的支付條件，基本合理。同時(shí)，雙方間轉(zhuǎn)讓的房屋雖然包括了內(nèi)部裝修，但買(mǎi)方提出的關(guān)于房屋裝修本身存在的一些瑕疵并不能成為其拒不支付房屋轉(zhuǎn)讓款的理由。遂作出駁回上訴、維持原判的終審判決。

       【律師點(diǎn)評(píng)】
       本案發(fā)生的根本原因是由于雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有明確約定戶(hù)口遷出作為支付購(gòu)房尾款的條件，也沒(méi)有約定具體的違約責(zé)任（包括損失賠償?shù)挠?jì)算方法），從而導(dǎo)致在救濟(jì)上的被動(dòng)。根據(jù)上海高級(jí)人民法院的指導(dǎo)精神，戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，買(mǎi)方無(wú)法以戶(hù)口遷移問(wèn)題向法院提起訴訟，要求賣(mài)方強(qiáng)制遷移戶(hù)口；而只能以賣(mài)方拒不遷移戶(hù)口違約為由，要求賣(mài)方承擔(dān)違約損害賠償。
        在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，戶(hù)口遷移不僅影響房屋再轉(zhuǎn)讓?zhuān)€可能影響買(mǎi)方入戶(hù)和子女入學(xué)。對(duì)于后者，上海最新的戶(hù)口管理政策已經(jīng)調(diào)整，可以對(duì)同一房屋進(jìn)行分戶(hù)處理而解決。但對(duì)于前者等問(wèn)題，仍需謹(jǐn)慎防范和應(yīng)對(duì)：
       1、簽約前注意審查賣(mài)方的戶(hù)口本，必要時(shí)到房屋所在地的派出所查詢(xún)房屋的戶(hù)籍狀況；
        2、在戶(hù)口轉(zhuǎn)移的時(shí)間，盡可能要求并約定在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)而非交房之前賣(mài)方遷出戶(hù)口，防止戶(hù)口在房屋過(guò)戶(hù)后因?yàn)楦鞣N原因不能及時(shí)遷出給買(mǎi)方造成的影響；
       3、約定詳備的戶(hù)口遷移條款，包括預(yù)留購(gòu)房尾款并約定賣(mài)方拒不遷出的違約責(zé)任，必要時(shí)可約定由于賣(mài)方拒不遷出達(dá)到一定條件從而導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)情形下買(mǎi)方有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同。
       如下戶(hù)口遷移條款可供參考：“出賣(mài)人應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前向該房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥原有戶(hù)口的遷出手續(xù)。買(mǎi)受人預(yù)留購(gòu)房款___萬(wàn)元待出賣(mài)人按約定遷出原有戶(hù)口并提供相關(guān)證明后三日內(nèi)予以支付。若出賣(mài)人未按約定遷出全部戶(hù)口的，則每逾期一日由出賣(mài)人按照總購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五支付違約金給買(mǎi)受人，同時(shí)買(mǎi)受人有權(quán)暫緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果出賣(mài)人逾期超過(guò)___天仍未辦妥戶(hù)口遷出手續(xù)，應(yīng)視為買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，買(mǎi)受人有權(quán)經(jīng)書(shū)面通知出賣(mài)人而解除買(mǎi)賣(mài)合同（有關(guān)違約損害賠償責(zé)任參照主合同第十條的約定適用和處理），雙方另行協(xié)商一致繼續(xù)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的除外?！?/P>